2025年，云南旅居人数超550万，贵州超238万，两省省外购房占比创近7年新高。从“赏花过客”到“安居主人”，从空置村小到康养社区，一场关于“把异乡过成故乡”的生活实验正在云贵高原上加速展开。

一、一只被抢租的乡村小学

张彬最近很忙。他在遵义市正安县庙塘镇板房村开的旅居民宿“春晓”，今年国庆前已经陆续收到不少住一周以上的咨询，但民宿还在改造，只能一一拒绝。

“春晓”的前身，是他小时候读了七年书的乡村小学。这所村小已经闲置了两三年，是典型的“沉睡资产”。2024年，张彬把小学改成旅居民宿的方案给当地领导看，得到认可。村镇两级领导帮助协调闲置小学的租赁，他和村里另外十一个年轻人一起凑了前期资金，花了三四个月做下水、软装和基础硬装。2025年6月，民宿开业。

正安县到现在都没有通高铁，游客要到村里得先飞到重庆或遵义，再转车进山。但民宿的生意比张彬预想的火热——今年夏天客流最多的时候，村里住进了150多位旅居客。

他还帮村民出租闲置房屋。“村子里有很多装修硬件条件比较好的屋子，但屋主一般都在外面，只有过年才回来。2025年我们帮忙租出去了10多间，今年租出去了五六十间。房间数量最多的一家村民，靠着住宿加餐饮，今年暑假两个月左右就收入将近两万元。”

这个贵州山村的故事，是2026年云贵旅居浪潮中最微观的切片。

二、数据里的迁徙：550万人与327条政策

云南和贵州正在成为全国旅居客的“第二故乡”。

2025年，云南省旅居人数超550万人，同比增长41.4%，人均旅居时长83天，带动餐饮业、住宿业营业额分别增长6.5%、8.3%。同年到贵州旅居15天以上的人群规模达238万人次，其中省外购房旅居占比18%。

购房数据更加直观。2025年，省外人士在云南购买商品住房占全省新建商品住宅成交套数的32.1%，创近7年新高。前三季度省外人士在滇购买商品住房共2.9万余套，其中川渝占比30.4%、黑吉辽占比14.7%。西双版纳省外购房占比高达74.9%，保山、楚雄、丽江均在40%以上。

贵州方面，2025年避暑季外地游客在六盘水购房2024套、总金额11.27亿元。2026年1至5月，六盘水省外购房成交720套，同比增长46.2%。黔西南州州外客群购房套数已占全州住宅销售总量的21.56%——每5位购房者中就有1位来自异乡。贵阳的外省购房者占比从2023年的16%提升至2025年的20%，实现“三连升”。

需求端的爆发同样惊人。2026年暑期，途家民宿平台连住7天的旅居订单同比增长30%，连住15天、30天的订单同比增长均超过40%，云南、贵州两地的旅居订单同比增幅均在六成左右。

政策端给出了明确的助推信号。据统计，今年以来，贵州、云南为稳市场、促楼市，先后出台购房置业、人才落地等327条优惠政策，涉及购房补贴、住房租赁、住房贷款、公积金使用、社保年限等。

贵州投放总额3亿元省级购房消费券，6月26日至8月31日期间签约购买省内新建商品住房的，可按购房合同总价的1.5%申领消费券，最高不超过1.5万元。云南出台专项用地保障政策，明确将医养旅居、养老旅居、文艺旅居、体育旅居等业态纳入用地支持范围。贵州提出打造“旅居到贵州、生活更多彩”统一品牌，设定“十五五”时期新增100万旅居人口的目标。云南则支持盘活存量房用作旅居用房，贵州推行精装交付、支持存量商品房改造为旅居用房。

三、谁在买，买什么样的房

旅居购房的主力画像已经清晰浮现。

川渝客群是绝对主力。 六盘水永顺里项目销售负责人刘宇介绍，川渝湘客群占省外成交半数以上，中介王虎军“每天要陪同三四批四川、重庆客人看房，过户都得排队”。遵义桐梓十里云湖一期1032套房子已卖出八成，其中九成买家来自川渝地区。

“50后”“60后”是核心买家，但年轻面孔在增加。 盘州“九城·半山青云台”已有200多户新住户，大多是50到70岁的康养人群。与此同时，贵州旅居群体已涵盖25岁至34岁年轻人群与50岁以上银发人群，近七成旅居者停留15天至30天。

小户型、低总价是绝对主流。 云南前三季度省外购房群体中，90平方米以下小户型占比54.1%，90至180平方米占比仅为4.8%。六盘水过去主推135至140平方米的四居大户型，现在35平方米精装小户型和三居度假房同步走俏。玉溪外地人购买的4500套房产中，面积以70至90平方米为主。

价格梯度分明。 罗平新房均价仅3500元/平方米，二手房3200元/平方米；楚雄市区新房均价4300至5300元/平方米；曲靖市区5482元/平方米；大理8533至10581元/平方米，古城和洱海边可达1.2万至2.5万/平方米。

四、为什么是云南和贵州

气候是第一驱动力。贵州全省夏季平均气温23℃，森林覆盖率63.3%，9个中心城市空气质量优良天数比例达98.6%。在《2025中国候鸟式养老夏季栖息地适宜度指数》中，六盘水蝉联榜首，贵阳、遵义跻身前十。云南元谋、永仁是暖冬气候，昆明和腾冲四季如春。

交通和配套是第二层吸引力。元谋、永仁通过成昆铁路复线动车实现直达；昆明“铁公机”网络完善；景洪、腾冲与成渝实现直航。玉溪被旅居客称为“与云南省会昆明联系最紧密的城市之一”，拥有万达广场、大剧院、三甲医院等设施。

更深层的变化在于产品逻辑的迭代。贵州今年5月印发《贵州省旅居地产设计导则》，推动传统地产从“开发建设销售”向“开发+服务+运营”转型。在遵义桐梓十里云湖，开发商不把自己称作开发商，而是“云湖村长”；居民也不认为自己是住户，而是“云湖村民”。项目配套了慢跑步道、1200平方米社群中心、健康管理中心和理疗中心。

黔西南州兴义市万昌·山边温泉项目创始人莫海媚说：“我们售卖的不只是房子，而是一种生活方式——推窗见群峰，晨沐温泉，日暮循森林步道悠然漫步。为追求生活品质的‘新兴义人’，造一个身心安顿的归宿。”

五、两地策略的差异化竞争

云南和贵州在争夺旅居客的路径上，逐渐走出了不同的模式。

云南走的是“品牌+产品梯度”路线。 “有一种叫云南的生活”系列品牌活动持续深入，省外入滇购房占比创近7年新高。在产品端，云南形成了清晰的价格梯度——从罗平的3500元/平方米到楚雄的4300至5300元，再到曲靖市区的5482元，到大理的8533元以上，不同预算的旅居客都能找到对应选择。罗平县甚至推出了“旅居置业专项贷款”，将装修贷款纳入房贷总价，并推出310套“拎包入住”精装房。

贵州走的是“服务+社群”路线。 六盘水以“19℃的夏天”为名片，凉都房产超市将一二手房看房、贷款、装修、托管集成一窗，2025年避暑季月均推送客户120组以上，成交率达35%。全面放开异地公积金贷款，与重庆、广州等地推行“两地联办”，2025年以来累计办理相关业务425笔、发放贷款2485万元。桐梓十里云湖的“快乐管家”体系下辖徒步社、舞蹈社、朗诵社等社群，业主蒋伟2021年买房后加入徒步社，“徒步社全是十里云湖的业主”。

贵州的野心更直接地写在目标里：2027年力争省外人群在黔购房占比达25%左右，黔西南州则力争到2028年将州外人员购房套数占全州销售比例提升到26%左右。

六、繁荣背后的风险

千亿级的旅居市场并非没有隐忧。

“冲动买房、长期空置”是最常见的陷阱。 有亲历者描述了云贵旅居房的典型轨迹：“买在云南贵州的，基本上都是去当地旅游，一冲动买了，除了买的前三年会抽空放假去住一下，后来发现这个瘾过了后，没有动力再去了。不好租，小区入住率不到10%没人气，慢慢的，都砸在自己手里了。”

虚假宣传正在透支旅居市场的信任。 全网曾刷屏一批云南西双版纳、贵州养老旅居短视频，统一使用夸张低价物价吸引老人：“土鸡蛋3毛一个、牛肉7元一斤、退休金1000元在这里根本花不完”。实际调查发现，无论是云南还是贵州旅居热门区域，均属成熟旅游康养城市，消费并不低廉。主打避暑的贵州，短视频只吹夏天凉快，绝口不提冬天无集中供暖、阴雨潮湿刺骨的现实；西双版纳号称全年恒温，实际夏季高温高湿、湿气极重。

更严重的风险来自非法集资。贵州省委金融办专门发布风险提示，指出存在“新型旅居公益养老骗局”——假借候鸟式旅居、公益康养等新业态，推出养老投资产品，许诺终身康养、全国旅居服务与高额分红，实则非法吸纳公众资金。

行业自身的结构性挑战同样不容忽视。 旅居者偏好小户型、低总价且配套成熟的产品，但许多存量房并不符合这些需求。季节性空置也是突出问题，淡季时可能出现大量空置房源。各地都在争取旅居客源，但产品相似度高可能导致同质化竞争和价格战。

《经济日报》的评论一针见血：“过去，不少地方将旅居简单等同于旅游地产开发，大干快上搞了许多房地产项目。部分开发商只顾高周转赚快钱，对于如何通过服务体系解决业主异地置业房客分离、优化住后体验等问题，投入甚少甚至漠不关心。伴随市场的起起落落，一些后续项目无人问津甚至烂尾。”

七、常见问题

Q：现在去云南或贵州买旅居房，大概需要多少钱？

价格梯度很大。最便宜的罗平新房均价约3500元/平方米，二手房3200元/平方米，一套70平方米小户型总价约25万元。楚雄市区新房均价4300至5300元/平方米，两居室总价35万至50万元。曲靖市区约5482元/平方米。大理市区约8533元/平方米，但古城和洱海边可达1.2万至2.5万/平方米以上。六盘水永顺里项目参考均价4600元/平方米。

Q：省外购房有什么政策优惠？

贵州投放了3亿元省级购房消费券，6月至8月期间签约购买新建商品住房的，可按合同总价1.5%申领消费券，最高1.5万元。六盘水全面放开异地公积金贷款，与重庆、广州等地推行“两地联办”，2025年以来已发放贷款2485万元。云南罗平县累计发放购房补贴290余万元，并联合银行推出“旅居置业专项贷款”，将装修贷款纳入房贷总价。

Q：哪些城市的旅居房最值得考虑？

这取决于预算和需求。预算紧张可以看罗平（3500元/㎡）和楚雄（4300-5300元/㎡）；追求配套完善和医疗资源，曲靖市区（5482元/㎡）是“气候最稳、医疗最强、物价最低”的选择；向往热带风情看西双版纳（约7000元/㎡）；追求极致风景则大理、丽江和玉溪是首选，但成本更高。玉溪拥有万达广场、大剧院、三甲医院和温泉资源，2025年外地人购买了4500套房产。

Q：旅居房买了之后好出租吗？

这是最大的风险点之一。多个案例显示，云贵旅居小区入住率可能不到10%，空置率高导致出租困难。有投资者反映“不好租，租了要给别人配置家电家私”，加上小区人气不足，物业管理费用持续产生，实际持有成本远高于预期。如果以投资为目的购买旅居房，需要极为谨慎。

Q：如何避免被旅居购房的虚假宣传误导？

核心原则是分季节实地体验。不要只看夏季的凉爽或冬季的温暖，要在不同季节实地感受气候、物价和配套。特别提醒：贵州冬季无集中供暖，湿冷刺骨，极易加重关节炎和风湿问题；西双版纳夏季高温高湿，湿气重。此外，短视频中“土鸡蛋3毛一个、牛肉7元一斤”的物价宣传基本是虚假噱头。建议至少在目标城市租房居住一到两个月再做购房决策。

Q：云贵旅居地产和当年的海南有什么不同？

最大区别在于模式转型。海南旅居地产以“卖房”为核心，大量项目在销售完成后缺乏运营和服务，导致候鸟业主“买房即终点”。云贵地区正在尝试从“开发销售”向“开发+服务+运营”转型，贵州的《旅居地产设计导则》明确要求配套休闲娱乐、文化体验、康养服务等功能。但转型仍在初期，能否避免重蹈海南覆辙，取决于运营能力能否跟上扩张速度。

旅居客涌入云南贵州买房，本质上不是一场房地产的盛宴，而是一次生活方式的重新投票。当房子回归生活本身，真正留住旅居者的，不是一套低价房的产权证，而是一座城市能不能让远道而来的人找到归属感。正如《经济日报》所言：“旅居产业的长远发展，绝不是靠建多少新楼、卖多少套房来定义，而是靠能不能让远道而来的人真正在这里找到归属感。”